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2019年

陈玉宇:未来中国大中型城市真实房价还将上升

2019-08-14 主编:诚信在线企业邮局 点击次数 :

陈玉宇:未来中国大中型城市真实房价还将上升

目前,中国的房地产行业正处于新经济增长周期,房地产补库、调控等长效机制、资金周期提速、行业并购等将充斥近几年房地产投资市场。

7月17日,中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛以”解码城市 赋能转型”为题,全面解读全国重点城市楼市行情,剖析行业未来战略发展动向和市场格局,提供未来重点市场战略思路。腾讯房产作为特别协办媒体,全程报道现场盛况。

北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长、长江学者特聘教授陈玉宇进行了名为《长期增长 产业结构变化与房地产业的发展》的主题演讲,为房地产行业的发展提供新的思路。

陈玉宇认为:“中国最近几年来发生的短期经济增长中有如下特点:一、中国最近三四年来的经济增长最主要是消费的驱动。二、服务业是主角。产业结构的变化受制于需求结构,家庭需求结构最根本性的决定力量是家庭的收入水平。市场经济是为了满足人们的需求的,所以生产结构必须跟着调整。”

陈玉宇指出,目前金融业增加值占DDP比重上升太快,酝酿着风险。他判断,未来金融业过去那些过于鲁莽、过于粗放的会被遏制,那些更加健康的金融业务会被鼓励。

关于长期的房价,陈玉宇称,真实房价的上升,取决于人们长期需求的力量和土地供给的弹性,对大都市而言,不可能有更多的土地供给,而需求会拉动这种长期的价格的上升,是真实房价的上升。而中国中小城市房价将维持不变,名义房价按照建材成本的上升而上升。

最后,陈玉宇提出,年轻人作为需求者,要为他们提供怎样的产品和服务,盖什么样的房子,在哪盖,这些人作为生产者,会去从事什么行业,社会能创造什么工作岗位,让这些新的高素养的劳动力能够共同推动这个社会的经济进步,是我们要思考的问题。

以下为论坛实录:

先讲第一个问题,当前的形势,几句话,因为我感觉谈论短期形势往往比较误导大家,我们每天都从微信当中、各种自媒体当中看到各种关于经济形势的议论。我个人认为,这些议论分成两大类。第一类是中国经济处在非常危险之中,令人非常悲观,无论短期或者长期都令人悲观。第二类是谨慎的乐观,还有一个特点对中国整个经济的判断,外国人判断比中国人判断要乐观一些。中国其实是两极化的,处在主导的传统产业的人判断要悲观一点,处在新产业的人要乐观一些。我个人看法是,当我们分析这样的问题的时候,要区分短期和长期,刚才光茂也说了,我们作为这个行业,不仅仅是看今年上半年、今年下半年,还要看看未来五年、未来十年甚至未来更长时间。

一个国家的经济每时每刻都受到两种力量的影响,一个力量是长期力量,或者是结构性的力量,以这个国家的体制、法制水平、政商环境、商业文化、社会的规范,还都是一些长期的,每时每刻的,可能影响一个国家数十年的力量,塑造了这个国家长期增长路径。另外一类力量是暂时性的,甚至是一次性的、随机发生的一些短期的因素,影响这个国家的经济,对这个国家的经济造成一些冲击,甚至会使得这个国家的经济在短期内偏离长期的轨迹,这些短期的力量有一些是正面的力量,有一些是负面的力量。比如最近几年也许各种各样的短期负面的力量集中得比较多,这些力量包括自然的、包括外部世界的,甚至也包括我们在政策上的许多举措所造成的短期的这些冲击。这些短期的冲击会使得我们的经济短期内发生很多剧烈的变化。这就要求我们你考虑你的事业的时候,你要稍微更多的重量放在长期的考量上,还是短期的考量上,我认为行业不一样,如果你是做金融的,你可能对于短期的这种风险和变化非常关注。但是如果你是做很多实业的话,你可能需要稍微做一些甄别和区分,不能因为短期的负面力量过多而使得你对于长期的很多规划过于悲观。这是我基本的想法。

从经济学家来讲,中国总体上2018年那种经济下行的风险,大家认为今年上半年基本稳住,下半年基本上会持续上半年的态势,所以对于未来简单的预测,我们今年全年的经济增长大约6.3%左右,明年悲观一点考虑了很多因素可能到6.0%,大概是这个样子。所以只看数据不是特别有意思。

我想谈一下中国最近几年来发生的短期经济增长当中的一些特点,很多人仍然坚持老调重弹,说中国是投资驱动的,其实不是,中国最近三四年来的经济增长最主要是消费的驱动。比如说今年上半年,消费差不多对经济增长的贡献达到60.1%,我们是消费强劲的。其实这几句话作为业内的人应该思考,消费强劲不是买榨菜或者买衣服变得更加强劲,你会发现中国老百姓已经悄然的在购买服务方面增长得更快,份额扩张得更快,这是中国经济结构变化的一个潜在涌动的很浑厚的力量,一会儿我会谈到这个主题。

第二个是服务业是主角。我们在过去十年不到的时间,差不多八年的时间里边,我们发生了的产业结构的变化,是美国30年那么大的变化。看一个数字,2010年的时候,中国的第三产业只有44%的水平,今年上半年到53%多的水平,我们短短八年时间,服务业占GDP的比重上升了10个百分点。很多人对此没有充分理解和认知这个事情。中国的服务业增长速度超过制造业或者第一产业已经连续十年了,虽然我们仍然有很多专家、学者或者政策决策者在强调,我们需要搞实业,而狭隘一点的人把这个实业理解为制造业,但是这个趋势在发生变化,不是政策号召。政策号召一个国家发展实业并不错,重要的是怎么发展这个实业,需要一个大的份额还是一个强的竞争力的实业,一会儿我还会谈到这个主题。

再看另外一个变化,制造业,我们制造业是蓝色那条线,从2001年加入WTO的时候,我们中国的制造业份额已经相当高了,但是制造业还在继续增长,因为给我们提供了广泛的世界市场,中国制造业仍然以快于经济增长的速度在增长,所以它占的份额还在扩张,一直扩张到2010年,从2010年以后,制造业就到达最高峰了。到了2018年,会发现制造业蓝色那条线的柱子开始往下降,而且我告诉你,工业部门包含了制造业加上建筑业这两个部门,这就是我给大家看的短期形势。第一,中国此时此刻的短期经济增长受消费驱动,中国老百姓的消费信心和强劲程度看起来还可以,但是它会波动。第二,受产业结构变化的驱动,服务业增长速度很强劲,也很快,因此,这就意味着工业部门在萎缩,所以你去跟任何工业部门的企业家聊天,他都认为这个经济没有前途了。

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